Dobudowa pokoju, garażu w bryle domu albo podniesienie ścianki kolankowej i dachu to w języku ustawy budowa. Prawo budowlane definiuje budowę jako wykonanie obiektu, „a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę” (art. 3 pkt 6). Przebudowa to coś innego: zmienia parametry użytkowe lub techniczne budynku, ale bez zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości ani liczby kondygnacji (art. 3 pkt 7a). Od tego rozróżnienia zależy cała procedura.
Podstawa prawna: Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (dalej PB), z nowelizacjami ogłoszonymi później (Dz.U. 2026 poz. 605, 646, 1161 i 1347). Stan na październik 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Kwalifikację robót potwierdź z projektantem, a w razie wątpliwości zapytaj w starostwie (wydział architektury).
Co jest czym — rozbudowa, nadbudowa, przebudowa
| Roboty | Przykłady | Jak traktuje je ustawa |
|---|---|---|
| rozbudowa | dobudowa pokoju, garażu, wiatrołapu przy ścianie domu | budowa (art. 3 pkt 6) |
| nadbudowa | dodatkowe piętro, podniesienie ścianki kolankowej, wyższy dach | budowa (art. 3 pkt 6) |
| przebudowa | nowe otwory w ścianie nośnej, wymiana stropu, wzmocnienie konstrukcji — bez zmiany gabarytów | przebudowa (art. 3 pkt 7a) |
| remont | odtworzenie stanu pierwotnego, np. wymiana pokrycia dachu na podobne | remont (art. 3 pkt 8) |
Lukarna albo podniesiony dach zwiększają kubaturę lub wysokość. Według definicji z art. 3 pkt 7a nie są więc przebudową, tylko rozbudową albo nadbudową. Błędna kwalifikacja robót może skończyć się sprzeciwem do zgłoszenia albo, gdy roboty już trwają, postępowaniem nadzoru budowlanego.
Pozwolenie czy zgłoszenie — tabela
| Zamierzenie | Tryb | Podstawa |
|---|---|---|
| rozbudowa lub nadbudowa wolno stojącego domu jednorodzinnego, gdy obszar oddziaływania mieści się w całości na działce (działkach) inwestora | zgłoszenie z projektem, 21 dni na sprzeciw | art. 29 ust. 1 pkt 1, art. 30 ust. 4b i 5 |
| rozbudowa lub nadbudowa domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej | pozwolenie na budowę | art. 29 ust. 1 pkt 1 obejmuje tylko budynki wolno stojące |
| rozbudowa, po której obszar oddziaływania wychodzi poza działkę | pozwolenie na budowę | art. 29 ust. 1 pkt 1 |
| przebudowa przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego, bez zwiększenia obszaru oddziaływania poza działkę | zgłoszenie z projektem | art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a, art. 30 ust. 4c |
| przebudowa domu jednorodzinnego bez przegród zewnętrznych i konstrukcji (np. ścianki działowe) | bez pozwolenia i bez zgłoszenia | art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a |
| docieplenie budynku do 12 m wysokości | bez pozwolenia i bez zgłoszenia | art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. c |
| przydomowy ganek albo oranżeria do 35 m² powierzchni zabudowy (najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 m² działki) | zgłoszenie | art. 29 ust. 1 pkt 15 |
| roboty przy budynku wpisanym do rejestru zabytków | pozwolenie na budowę + pozwolenie konserwatora albo zaświadczenie o zgłoszeniu u konserwatora bez sprzeciwu (od 3 czerwca 2026 r.) | art. 29 ust. 7 pkt 1 |
| roboty wymagające odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych | pozwolenie na budowę | art. 29 ust. 5a |
Zamiast zgłoszenia zawsze możesz dobrowolnie wystąpić o pozwolenie na budowę (art. 29 ust. 5). Procedurę opisuje poradnik pozwolenie na budowę krok po kroku, a samo zgłoszenie — zgłoszenie robót budowlanych krok po kroku.
Rozbudowa a „dom do 70 m²”
Przepis o domu do 70 m² (art. 29 ust. 1 pkt 1a) dotyczy „budowy” wolno stojących, najwyżej dwukondygnacyjnych domów o powierzchni zabudowy do 70 m², budowanych na własne potrzeby mieszkaniowe. Skoro budowa obejmuje rozbudowę (art. 3 pkt 6), można bronić poglądu, że pkt 1a obejmuje też rozbudowę takiego domu. Nie znaleźliśmy jednak interpretacji GUNB ani orzeczenia, które rozstrzygałyby, jak liczyć 70 m² przy rozbudowie.
Ostrożne podejście wygląda tak:
- Po rozbudowie cały budynek powinien spełniać wszystkie warunki pkt 1a: do 70 m² powierzchni zabudowy, najwyżej dwie kondygnacje, wolno stojący, obszar oddziaływania na działce inwestora, własne potrzeby mieszkaniowe (oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, art. 30 ust. 2a pkt 6).
- Jeśli po rozbudowie dom przekroczy 70 m² powierzchni zabudowy, ścieżka z pkt 1a odpada. Zostaje zgłoszenie z pkt 1 (urząd sprawdza projekt i ma 21 dni na sprzeciw) albo pozwolenie.
- Przy pkt 1a urząd nie wnosi sprzeciwu i nie sprawdza projektu (art. 30 ust. 5j). Błąd w kwalifikacji wyjdzie dopiero przy kontroli nadzoru budowlanego. Przy wątpliwościach bezpieczniejsze jest zwykłe zgłoszenie z pkt 1.
Warunki domu do 70 m² opisuje poradnik dom do 70 m² bez pozwolenia na budowę.
Obszar oddziaływania — próg między zgłoszeniem a pozwoleniem
Obszar oddziaływania to teren wokół obiektu, w którym przepisy odrębne wprowadzają ograniczenia w zabudowie z powodu tego obiektu (art. 3 pkt 20). W praktyce chodzi głównie o odległości od granic i od budynków sąsiednich, przesłanianie i nasłonecznienie. Te wymagania zależą m.in. od wysokości budynku. Nadbudowa jest więc szczególnie ryzykowna: dom, który dotąd „mieścił się” na działce, po podniesieniu dachu może zacząć ograniczać zabudowę u sąsiada.
Ocenę obszaru oddziaływania przygotowuje projektant w projekcie zagospodarowania działki. Jeśli obszar wychodzi poza działkę inwestora, potrzebne jest pozwolenie na budowę. Wtedy stronami postępowania są też właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości w tym obszarze (art. 28 ust. 2), czyli zwykle sąsiedzi.
Plan miejscowy albo warunki zabudowy
Rozbudowa i nadbudowa muszą być zgodne z planem miejscowym. Niezgodność z planem, decyzją WZ albo innymi przepisami to podstawa sprzeciwu wobec zgłoszenia (art. 30 ust. 6 pkt 2). W planie sprawdź przede wszystkim maksymalną wysokość, liczbę kondygnacji, geometrię dachu, wskaźnik powierzchni zabudowy i biologicznie czynnej oraz linie zabudowy.
Bez planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu wymaga decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. 2026 poz. 538). Ustawa zwalnia z tego obowiązku remont, montaż i przebudowę, jeśli nie zmieniają sposobu zagospodarowania terenu, użytkowania obiektu ani jego formy architektonicznej (art. 59 ust. 1 w zw. z art. 50 ust. 2 pkt 1). Rozbudowy i nadbudowy to zwolnienie nie obejmuje. Do zgłoszenia rozbudowy dołączasz więc WZ, jeśli działka nie ma planu (art. 30 ust. 4b w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 3). Przy przebudowie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a WZ zwykle nie jest potrzebna, a art. 30 ust. 4c nie odsyła do art. 33 ust. 2 pkt 3.
Dwie rzeczy po reformie planowania:
- warunek położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy nie dotyczy odbudowy, rozbudowy ani nadbudowy (art. 61 ust. 1a pkt 2 ustawy o planowaniu). Pozostałe warunki WZ, w tym „dobre sąsiedztwo”, trzeba spełnić,
- od 1 września 2026 r. nowe WZ wydaje się tylko w gminie, w której obowiązuje plan ogólny. Szczegóły: plan ogólny gminy i warunki zabudowy po 2026. Status planu ogólnego potwierdź w swojej gminie przed złożeniem wniosku.
Projekt i ekspertyza techniczna
Do zgłoszenia rozbudowy lub nadbudowy domu dołączasz projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany (art. 30 ust. 4b w zw. z art. 33 ust. 2 pkt 1). Szkic nie wystarczy. Rysunki muszą graficznie wyróżniać stan istniejący i pokazywać istniejące elementy, które wpływają na nowe rozwiązania (§ 11 ust. 2 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1679 ze zm.).
Przed rozpoczęciem robót inwestor musi zapewnić projekt techniczny (art. 42 ust. 1 pkt 1). Przy przebudowie, rozbudowie lub nadbudowie do części opisowej projektu technicznego dołącza się ekspertyzę techniczną obiektu (§ 23 pkt 1 tego rozporządzenia). Przy nadbudowie ekspertyza odpowiada na najważniejsze pytanie: czy fundamenty, ściany nośne i strop przeniosą nowe obciążenia. Zleć ją konstruktorowi z uprawnieniami, zanim kupisz projekt nadbudowy. Jeśli ekspertyza wykaże konieczność wzmocnienia fundamentów, koszt całej inwestycji może się mocno zmienić.
Warunki techniczne po 19 września 2026 r.
Rozporządzenie z 2002 r. o warunkach technicznych dla budynków uznano za uchylone z dniem 20 września 2026 r. Przez 18 miesięcy od tej daty projekt dołączany do wniosku o pozwolenie albo do zgłoszenia budowy można sporządzić według przepisów obowiązujących do 19 września 2026 r. Inwestor składa wtedy oświadczenie o ich stosowaniu (art. 102a PB, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 1161). Rozbudowa i nadbudowa są budową, więc przepis je obejmuje. Art. 102b dotyczy jeszcze robót bez pozwolenia i zgłoszenia (art. 29 ust. 2 i 4), ale zgłoszenia przebudowy z art. 29 ust. 3 żaden z tych przepisów nie wymienia wprost. Przy przebudowie na zgłoszenie ustal z projektantem i starostwem, według których przepisów sporządzić projekt.
Zmiana sposobu użytkowania — art. 71
Rozbudowa często idzie w parze ze zmianą funkcji: garaż staje się pokojem, budynek gospodarczy domem, a część domu gabinetem albo sklepem. Zmianą sposobu użytkowania jest m.in. podjęcie lub zaniechanie działalności, która zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń (art. 71 ust. 1 pkt 2).
| Element | Co mówi ustawa |
|---|---|
| tryb | zgłoszenie do starostwa przed zmianą (art. 71 ust. 2 i 4) |
| formularz | PB-18 (rozporządzenie Dz.U. 2026 poz. 243), papierowo albo przez e-Budownictwo (ust. 2b) |
| załączniki | opis i rysunek usytuowania, opis techniczny z obciążeniami, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, zaświadczenie wójta o zgodności z planem albo decyzja WZ (ust. 2 pkt 1–4) |
| ekspertyza | przy zmianie z ust. 1 pkt 2 — ekspertyza osoby z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń (ust. 2 pkt 5); przy zmianie warunków pożarowych — ekspertyza rzeczoznawcy ppoż. (ust. 2a) |
| termin | zmiana może nastąpić, jeśli w 30 dni od doręczenia zgłoszenia urząd nie wniesie sprzeciwu, i nie później niż po 2 latach od doręczenia (ust. 4) |
| roboty na pozwolenie | o zmianie sposobu użytkowania rozstrzyga decyzja o pozwoleniu na budowę (ust. 6 pkt 1) |
| zgłoszenie po fakcie | nie wywołuje skutków prawnych (ust. 7) |
Przy zmianie bez zgłoszenia nadzór budowlany wstrzymuje użytkowanie i każe przedstawić dokumenty z art. 71 ust. 2. Legalizacja kosztuje opłatę legalizacyjną, liczoną jak kara z art. 59f ust. 1, ale z dziesięciokrotnie wyższą stawką. Gdy obowiązku nie wykonasz, nadzór nakazuje przywrócić poprzedni sposób użytkowania (art. 71a). Jeśli rozbudowa wymaga pozwolenia, o zmianie funkcji rozstrzyga decyzja o pozwoleniu (art. 71 ust. 6 pkt 1), więc wskaż ją już we wniosku.
Kierownik budowy, dziennik i zakończenie robót
| Zamierzenie | Kierownik budowy | Zawiadomienie PINB o rozpoczęciu (PB-12) | Zakończenie |
|---|---|---|---|
| rozbudowa/nadbudowa na pozwolenie | tak (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. a) | tak (art. 41 ust. 4) | zawiadomienie o zakończeniu (art. 54) |
| rozbudowa/nadbudowa na zgłoszenie z art. 29 ust. 1 pkt 1 | tak (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b) | tak (art. 41 ust. 4) | zawiadomienie o zakończeniu (art. 54) |
| przebudowa z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a | tak (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. c) | art. 41 ust. 4 jej nie wymienia | art. 54 jej nie wymienia |
| ganek, oranżeria do 35 m² (pkt 15) | nie — pkt 15 nie ma w art. 42 | nie | nie |
| dom do 70 m² (pkt 1a) | nie | tak | zawiadomienie o zakończeniu |
Tam, gdzie kierownik budowy jest wymagany, prowadzi się dziennik budowy (art. 45). Rozbudowa i nadbudowa z art. 29 ust. 1 pkt 1 podlegają też geodezyjnemu wytyczeniu i inwentaryzacji powykonawczej (art. 43 ust. 1 pkt 2). Obowiązki kierownika i zasady prowadzenia dziennika elektronicznego opisuje poradnik kierownik budowy i dziennik budowy. Formalności na koniec: zawiadomienie o zakończeniu budowy czy pozwolenie na użytkowanie.
Opłata skarbowa
| Czynność | Opłata (załącznik do ustawy o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1395) |
|---|---|
| przyjęcie zgłoszenia budowy z art. 29 ust. 1 pkt 1, bez sprzeciwu | 1 zł za każdy m² niemieszkalnej powierzchni użytkowej, nie więcej niż 539 zł (cz. I pkt 9a) |
| przyjęcie zgłoszenia przebudowy z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a | 50% stawki z pkt 9a (cz. I pkt 9c) |
| pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego | zwolnienie dla spraw budownictwa mieszkaniowego (art. 2 ust. 1 pkt 2); przy budynku o funkcji mieszanej nie wlicza się powierzchni mieszkalnej (cz. III pkt 9) |
| pełnomocnictwo | 17 zł; bez opłaty m.in. dla małżonka, wstępnych, zstępnych i rodzeństwa (cz. IV) |
Dom, w którym jest wyłącznie mieszkalna powierzchnia użytkowa, zgłaszasz więc bez opłaty. Tak opisuje to np. karta usługi Urzędu Miasta Łodzi. Opłata pojawia się przy powierzchni niemieszkalnej, np. lokalu usługowym. Czy Twój urząd traktuje garaż w bryle domu jako powierzchnię niemieszkalną, sprawdź przed zapłatą.
Lista kontrolna przed rozbudową
- Sprawdź, czy budynek jest wolno stojący i czy nie jest wpisany do rejestru zabytków.
- Sprawdź plan miejscowy (wysokość, kondygnacje, dach, wskaźniki). Bez planu — warunki zabudowy.
- Zamów ekspertyzę techniczną istniejącego budynku, zwłaszcza przy nadbudowie.
- Poproś projektanta o ocenę obszaru oddziaływania po rozbudowie. Od niej zależy, czy wystarczy zgłoszenie.
- Zdecyduj o przepisach technicznych (dawne czy nowe, art. 102a) i złóż oświadczenie, jeśli wybierasz dawne.
- Złóż zgłoszenie (PB-2a) albo wniosek o pozwolenie (PB-1). Jeśli zmieniasz funkcję części budynku — także zgłoszenie PB-18 albo rozstrzygnięcie w pozwoleniu.
- Przed startem: projekt techniczny, kierownik budowy, dziennik, zawiadomienie PB-12, wytyczenie geodezyjne.
Koszt dobudowy oszacujesz w kalkulatorze kosztów budowy.
Najczęstsze pytania
Czy dobudowa garażu do domu wymaga pozwolenia na budowę?
Garaż przy ścianie domu to rozbudowa budynku. Przy wolno stojącym domu jednorodzinnym, którego obszar oddziaływania po rozbudowie mieści się na działce, wystarczy zgłoszenie z projektem i 21 dni bez sprzeciwu (art. 29 ust. 1 pkt 1). Wolno stojący garaż do 35 m² to osobny obiekt na zgłoszenie z art. 29 ust. 1 pkt 14 (najwyżej dwa takie obiekty na każde 500 m² działki).
Czy podniesienie ścianki kolankowej to przebudowa?
Nie, jeśli rośnie wysokość lub kubatura budynku. Przebudowa z definicji nie zmienia tych parametrów (art. 3 pkt 7a), więc to nadbudowa — zgłoszenie z projektem albo pozwolenie, z ekspertyzą techniczną w projekcie technicznym.
Czy na rozbudowę bliźniaka wystarczy zgłoszenie?
Nie. Zgłoszenie z art. 29 ust. 1 pkt 1 dotyczy budynków wolno stojących. Rozbudowa domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej wymaga pozwolenia na budowę.
Adaptuję poddasze bez zmiany dachu. Czy muszę coś zgłaszać?
Przebudowa domu jednorodzinnego bez ingerencji w przegrody zewnętrzne i elementy konstrukcyjne nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia (art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. a). Jeśli wycinasz otwory w stropie, zmieniasz więźbę albo dodajesz okna w dachu, to przebudowa przegród lub konstrukcji — zgłoszenie z art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a. Lukarny zwiększające kubaturę to już nadbudowa.
Ile urząd ma na sprzeciw do zgłoszenia rozbudowy?
21 dni od doręczenia zgłoszenia (art. 30 ust. 5). Wezwanie do uzupełnienia braków przerywa ten termin (art. 30 ust. 5d).
Źródła
- Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 — art. 3 pkt 6, 7a, 8, 20; art. 28 ust. 2; art. 29 ust. 1 pkt 1, 1a, 14, 15, ust. 3 pkt 1 lit. a, ust. 4 pkt 1, ust. 5, 5a, 7; art. 30 ust. 2a, 4b, 4c, 5, 5d, 5j, 6; art. 41 ust. 4; art. 42 ust. 1; art. 43; art. 45; art. 54; art. 71; art. 71a.
- Lista zmian Prawa budowlanego w ELI (Sejm) — nowelizacje po tekście jednolitym.
- Ustawa z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1161) — art. 102a–102c PB (okres przejściowy po uchyleniu warunków technicznych z 2002 r.).
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 538 — art. 50 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i 1a.
- Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, t.j. Dz.U. 2022 poz. 1679 — § 11, § 23 pkt 1 (zmiany: Dz.U. 2023 poz. 2405, Dz.U. 2026 poz. 597 — bez zmian w § 23 pkt 1).
- Rozporządzenie z 18 lutego 2026 r. — wzory zgłoszeń PB-2 i PB-2a, Dz.U. 2026 poz. 282
- Rozporządzenie z 18 lutego 2026 r. — wzór zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania (PB-18), Dz.U. 2026 poz. 243
- Ustawa o opłacie skarbowej, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1395 — art. 2 ust. 1 pkt 2; załącznik cz. I pkt 9a i 9c, cz. III pkt 9, cz. IV.
- Urząd Miasta Łodzi — karta usługi „Zgłaszanie budowy lub przebudowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych” — opłaty w praktyce urzędu.
- GUNB — wzory wniosków, zgłoszeń i zawiadomień