Kierownik budowy to osoba, która odpowiada przed nadzorem budowlanym za to, że dom powstaje zgodnie z projektem i przepisami. Dziennik budowy to urzędowy zapis tego, co się na budowie działo. Od 27 stycznia 2023 r. dziennik można prowadzić elektronicznie w systemie EDB, a od 2032 r. urząd nie będzie już wydawał dzienników papierowych (poza robotami na terenach zamkniętych).
Podstawa prawna: Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (dalej PB), oraz rozporządzenie w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy (Dz.U. 2023 poz. 45, dalej rozporządzenie). Sprawdziliśmy też nowelizacje PB ogłoszone po tekście jednolitym — nie zmieniają opisanych tu przepisów, poza dodaniem art. 12 ust. 7b (od 2 października 2026 r.). Stan na październik 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Kiedy kierownik budowy jest obowiązkowy
Inwestor musi ustanowić kierownika budowy przed rozpoczęciem robót (art. 42 ust. 1 pkt 2 PB) m.in. w przypadku:
| Rodzaj robót | Kierownik obowiązkowy? | Przepis |
|---|---|---|
| budowa na pozwolenie na budowę (każdy dom) | tak | art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. a |
| dom jednorodzinny na zgłoszenie (obszar oddziaływania na działce) | tak | art. 29 ust. 1 pkt 1 + art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b |
| dom do 70 m² powierzchni zabudowy na własne potrzeby mieszkaniowe | nie | pkt 1a nie ma w art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. b |
| sieci (np. wodociągowe, gazowe do 0,5 MPa) na zgłoszenie | tak | art. 29 ust. 1 pkt 2 + art. 42 |
| zbiornik na gaz płynny do 7 m³ zasilający instalację w domu jednorodzinnym | tak | art. 29 ust. 1 pkt 9 + art. 42 |
| garaż, budynek gospodarczy, wiata do 35 m² na zgłoszenie | nie | art. 29 ust. 1 pkt 14 nie ma w art. 42 |
| przebudowa przegród zewnętrznych lub konstrukcji domu jednorodzinnego na zgłoszenie (art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a) | tak | art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. c |
| rozbiórka na pozwolenie na rozbiórkę | tak | art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. ca |
| roboty po legalizacji z obowiązkiem pozwolenia na użytkowanie | tak | art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. d |
Lista w tabeli nie jest pełna. Całość znajdziesz w art. 42 ust. 1 pkt 2. Urząd (starosta) może w drodze decyzji wyłączyć obowiązek ustanowienia kierownika, jeśli uzasadnia to nieznaczny stopień skomplikowania robót albo inne ważne względy (art. 42 ust. 3). Przy budowie domu nie należy na to liczyć.
Dom do 70 m² opisujemy osobno: dom do 70 m² bez pozwolenia na budowę. Tam kierownika ustanawia się dobrowolnie, a odpowiedzialność za kierowanie budową przejmuje inwestor.
Kto może być kierownikiem budowy
Kierowanie budową to samodzielna funkcja techniczna w budownictwie (art. 12 ust. 1 pkt 2). Wymaga:
- uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności (przy domu zwykle konstrukcyjno-budowlanej),
- wpisu na listę członków izby samorządu zawodowego, potwierdzonego zaświadczeniem z terminem ważności (art. 12 ust. 7). Osoby wpisanej do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane (e-CRUB) nie trzeba prosić o papierowe zaświadczenie (art. 12 ust. 7a).
Od 2 października 2026 r. przepis wprost stanowi, że osoba zawieszona w prawach członka izby nie może pełnić samodzielnej funkcji technicznej w okresie zawieszenia (art. 12 ust. 7b, dodany ustawą Dz.U. 2026 poz. 1161). Przed podpisaniem umowy sprawdź kierownika w rejestrze.
Do robót w innej specjalności, np. instalacji elektrycznych czy sanitarnych, inwestor zapewnia kierownika robót z właściwymi uprawnieniami (art. 42 ust. 4). Funkcji kierownika budowy nie można łączyć z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 24 ust. 1).
Obowiązki kierownika budowy — art. 22 PB
| Obowiązek | Co to znaczy na budowie domu |
|---|---|
| protokolarne przejęcie terenu budowy od inwestora i jego zabezpieczenie (pkt 1) | protokół przekazania działki z punktami osnowy, drzewami do ochrony itd. |
| prowadzenie dokumentacji budowy (pkt 2) | m.in. dziennik budowy; za jego prawidłowe prowadzenie odpowiada kierownik (art. 47d) |
| geodezyjne wytyczenie obiektu, organizacja budowy i kierowanie nią zgodnie z projektem, przepisami i BHP (pkt 3) | geodeta wytycza budynek, a kierownik pilnuje zgodności z projektem |
| koordynacja bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (pkt 3a–3c) | plan BIOZ, jeśli wymaga go art. 21a — np. przy robotach z ryzykiem przysypania ziemią lub upadku z wysokości |
| niedopuszczanie osób nieupoważnionych na budowę (pkt 3d) | ogrodzenie, zamknięcie |
| stosowanie właściwych wyrobów budowlanych (pkt 3e) | sprawdzanie deklaracji materiałów |
| wstrzymanie robót przy zagrożeniu i zawiadomienie organu (pkt 4) | np. przy pęknięciach albo osuwaniu się wykopu |
| realizacja zaleceń wpisanych do dziennika (pkt 6) | np. zaleceń projektanta lub inspektora |
| zgłaszanie inwestorowi robót zanikających i ulegających zakryciu do sprawdzenia lub odbioru; zapewnienie prób instalacji, urządzeń i przewodów kominowych (pkt 7) | zbrojenie przed betonowaniem, izolacje przed zasypaniem, instalacje przed tynkami |
| dokumentacja powykonawcza (pkt 8) | zmiany nieistotne naniesione na projekt, protokoły |
| zgłoszenie obiektu do odbioru wpisem do dziennika, udział w odbiorze, usunięcie wad i oświadczenie do zawiadomienia o zakończeniu budowy (pkt 9) | oświadczenie z art. 57 ust. 1 pkt 2 |
Kierownik ma też prawa (art. 23). Może wystąpić do inwestora o zmiany w projekcie, jeśli poprawią bezpieczeństwo lub usprawnią budowę, i może ustosunkować się w dzienniku do wpisanych tam zaleceń.
Przed rozpoczęciem budowy kierownik musi ponadto zabezpieczyć teren, potwierdzić wpisem w dzienniku otrzymanie zatwierdzonego projektu (oraz projektu technicznego, jeśli jest wymagany) i umieścić na budowie tablicę informacyjną (art. 45a ust. 1).
Dziennik budowy: papierowy czy elektroniczny (EDB)
Dziennik prowadzi się zawsze tam, gdzie wymagany jest kierownik budowy (art. 45). Osobny dziennik zakłada się dla każdego obiektu na pozwolenie lub zgłoszenie (art. 47b). Za prowadzenie odpowiada kierownik budowy (art. 47d), ale o wydanie dziennika występuje inwestor (art. 47g ust. 1).
| Papierowy | Elektroniczny (EDB) | |
|---|---|---|
| Od kiedy | od zawsze | 27 stycznia 2023 r. (wejście w życie rozporządzenia Dz.U. 2023 poz. 45) |
| Do kiedy wydawany | do 31 grudnia 2031 r. (art. 47v; termin przesunięty z 31.12.2029 r. ustawą Dz.U. 2025 poz. 1847, obowiązującą od 7.01.2026 r.) | bez terminu |
| Kto wydaje | organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli zwykle starostwo (art. 47g ust. 2) | ten sam organ, przez system EDB (art. 47g ust. 3) |
| Jak wydaje | ostemplowanie przyniesionego dziennika (format A4, strony numerowane z obu stron) | przydzielenie dostępu na koncie inwestora w EDB, z indywidualnym numerem dziennika (art. 47h) |
| Termin wydania | 3 dni robocze, ale nie wcześniej niż po uzyskaniu prawa do budowy (art. 47g ust. 5) | tak samo |
| Logowanie | — | konto w EDB; uwierzytelnienie przez węzeł krajowy, czyli login.gov.pl (art. 47n, § 16 rozporządzenia) |
| Zmiana formy | papier można kontynuować w EDB (art. 47k ust. 1) | EDB można kontynuować tylko w EDB (art. 47k ust. 3) |
| Przechowywanie | oryginał u inwestora | w EDB przez 25 lat od nadania statusu „oddany do użytkowania” (art. 47s) |
System działa pod adresem e-dziennikbudowy.gunb.gov.pl. Prowadzi go Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego (art. 47q).
Dziennik a dom na pozwolenie. Urząd wyda dziennik dopiero wtedy, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się wykonalna. Przy zgłoszeniu — gdy inwestor nabędzie prawo do wykonywania robót (art. 47g ust. 5). Wcześniej nie przyspieszysz tego wnioskiem. Kolejność kroków od wniosku do startu robót opisuje poradnik pozwolenie na budowę krok po kroku.
Kto i jak dokonuje wpisów
Wpisów mogą dokonywać uczestnicy procesu budowlanego (inwestor, kierownik budowy i robót, inspektor nadzoru, projektant), geodeta wykonujący czynności na budowie oraz kontrolujący inspektorzy nadzoru budowlanego (art. 47e). Zasady z rozporządzenia:
- wpisy chronologiczne, bez możliwości późniejszych uzupełnień (§ 6),
- poprawka tylko kolejnym wpisem z uzasadnieniem (§ 7) — bez skreśleń i korektora,
- każdy wpis z datą, imieniem i nazwiskiem, funkcją i podpisem (w EDB — uwierzytelnieniem zalogowanego użytkownika) (§ 9),
- protokoły wpisuje się do dziennika albo dołącza na osobnych arkuszach (§ 15).
Na początku dziennika inwestor wpisuje osoby, którym powierza funkcję kierownika budowy (i inspektora nadzoru czy projektanta sprawującego nadzór autorski, jeśli ich powołał). Kierownik potwierdza wpisem przyjęcie funkcji i podaje numer uprawnień (§ 10). W EDB robi się to przez nadanie uprawnień w systemie i potwierdzenie ich przez kierownika (§ 12).
Zmiana kierownika budowy w trakcie robót
Zmiana kierownika jest dopuszczalna. Prawo wymaga jednak udokumentowania przekazania budowy:
- Odchodzący kierownik robi w dzienniku wpis o stanie zaawansowania i zabezpieczenia robót (§ 11 ust. 1 rozporządzenia).
- Nowy kierownik potwierdza przyjęcie funkcji i podaje numer uprawnień (§ 11 ust. 2). W EDB inwestor nadaje mu uprawnienia w systemie (§ 12).
- Inwestor dołącza do dokumentacji budowy oświadczenie nowego kierownika o przejęciu obowiązków (art. 44 pkt 1). GUNB nie publikuje dla niego numerowanego formularza PB — sprawdź, czy Twój PINB ma własny wzór.
- Jeśli poprzedni kierownik nie może lub nie chce dokonać wpisu, wpisu dokonuje tylko nowy kierownik i podaje przyczynę braku wpisu poprzednika (§ 11 ust. 3).
Gdy inwestor odbiera komuś dostęp do dziennika w EDB, ta osoba może jeszcze przez 14 dni dokonać wpisu (§ 13). Odchodzący kierownik zdąży więc opisać stan budowy nawet po zakończeniu współpracy.
Prowadzenie robót bez dopełnienia wymagań z art. 42, 44, 45 i 45a jest wykroczeniem zagrożonym grzywną (art. 93 pkt 4). Ustawa nie przewiduje osobnego formularza „zgłoszenia zmiany kierownika” do PINB. Niektóre inspektoraty oczekują jednak informacji o zmianie — zapytaj w swoim, żeby nie mieć problemu przy kontroli.
Odbiory częściowe i roboty zanikające
PB nie posługuje się pojęciem „odbioru częściowego” w rozumieniu umowy z wykonawcą — o tym decyduje Twoja umowa. Ustawa nakłada natomiast na kierownika obowiązek zgłaszania inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu (art. 22 pkt 7). Elementy wymagające inwentaryzacji geodezyjnej trzeba zinwentaryzować przed zakryciem (art. 43 ust. 3).
W praktyce budowy domu są to zwykle:
| Etap | Co sprawdzić przed zakryciem |
|---|---|
| ławy i stopy fundamentowe | wykop, chudziak, zbrojenie, otulina — przed betonowaniem |
| ściany fundamentowe | hydroizolacja i izolacja termiczna — przed zasypaniem |
| przyłącza i instalacje podposadzkowe | spadki kanalizacji, próba szczelności — przed wylaniem posadzki (geodeta inwentaryzuje przyłącza przed zasypaniem) |
| stropy i wieńce | zbrojenie — przed betonowaniem |
| dach | membrana, ocieplenie, paroizolacja — przed zabudową płytami |
| instalacje w ścianach | przebieg, próby — przed tynkami |
Każdy taki odbiór warto mieć wpisany do dziennika. To dowód, że element sprawdzono, zanim zniknął pod betonem lub tynkiem. Jeśli inwestor ustanowił inspektora nadzoru inwestorskiego, to on sprawdza i odbiera roboty zanikające po stronie inwestora (art. 25 pkt 3). Na końcu kierownik zgłasza obiekt do odbioru wpisem do dziennika (art. 22 pkt 9). Kolejność etapów i ich orientacyjny czas trwania pokazuje harmonogram budowy domu.
Ile kosztuje kierownik budowy — od czego zależy cena
Cen nie regulują przepisy, a rynkowe stawki mocno różnią się między regionami. Nie znaleźliśmy aktualnego, wiarygodnego zestawienia z 2026 r., więc nie podajemy kwot. Przy porównywaniu ofert zwróć uwagę na:
- zakres umowy — sam wymagany prawem minimum czy też odbiory każdego etapu z wpisem do dziennika,
- liczbę wizyt na budowie i to, czy są stałe (np. co tydzień), czy „na wezwanie”,
- system budowy — generalny wykonawca czy ekipy na poszczególne etapy (więcej koordynacji),
- czas trwania budowy — przy rozliczeniu miesięcznym przestoje podnoszą koszt,
- odległość dojazdu od siedziby kierownika,
- dodatkowe usługi — kierownik robót sanitarnych lub elektrycznych, pomoc przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy,
- sposób rozliczenia — ryczałt za całą budowę, transze po etapach albo stawka za wizytę.
Umowa powinna przewidywać obowiązek wpisu o stanie robót przy rozwiązaniu współpracy (§ 11 rozporządzenia) i przekazanie oświadczenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Ogólny budżet budowy oszacujesz w kalkulatorze kosztów.
Zamknięcie dziennika i odbiór domu
Po zakończeniu robót kierownik zamyka dziennik wpisem (art. 47l ust. 1). W EDB dziennik dostaje status „zamknięty”. Gdy nadzór przyjmie zawiadomienie o zakończeniu budowy bez sprzeciwu albo wyda pozwolenie na użytkowanie, nadaje mu status „oddany do użytkowania” (art. 47l ust. 2 i 5). Przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego dziennika się nie dołącza (art. 57 ust. 1b), ale oświadczenie kierownika jest obowiązkowe. Szczegóły w poradniku zawiadomienie o zakończeniu budowy czy pozwolenie na użytkowanie.
Najczęstsze pytania
Czy mogę jeszcze dostać papierowy dziennik budowy?
Tak, urząd wydaje dziennik papierowy do 31 grudnia 2031 r. (art. 47v PB w brzmieniu od 7 stycznia 2026 r.). Wcześniej obowiązywał termin 31 grudnia 2029 r., więc starsze poradniki mogą podawać tę datę. Dziennik rozpoczęty w EDB można jednak kontynuować tylko elektronicznie.
Kto zakłada dziennik w EDB — inwestor czy kierownik?
Inwestor. Zakłada konto w EDB, występuje o wydanie dziennika i udostępnia go kierownikowi oraz innym uczestnikom budowy (art. 47g, 47n i 47o). Kierownik odpowiada potem za prowadzenie wpisów.
Czy przy garażu na zgłoszenie potrzebny jest kierownik budowy i dziennik?
Nie. Przy wolno stojącym garażu, budynku gospodarczym lub wiacie do 35 m² powierzchni zabudowy z art. 29 ust. 1 pkt 14 PB kierownik budowy nie jest wymagany (tego punktu nie ma w art. 42 ust. 1 pkt 2), więc nie trzeba też prowadzić dziennika (art. 45).
Czy inwestor może sam być kierownikiem budowy?
Tak, jeśli ma odpowiednie uprawnienia budowlane i jest członkiem izby samorządu zawodowego. Przepisy zabraniają łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 24), a nie funkcji inwestora i kierownika.
Co grozi za budowę bez kierownika, gdy był wymagany?
Przystąpienie do budowy lub prowadzenie robót bez dopełnienia wymagań art. 42, 44, 45 i 45a jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny (art. 93 pkt 4 PB). Dodatkowo bez oświadczenia kierownika nie złożysz kompletnego zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Źródła
- Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 — art. 12, 21a, 22–25, 29, 41–47, 47a–47v, 57, 93.
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy (Dz.U. 2023 poz. 45) — wchodzi w życie 27 stycznia 2023 r.
- Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. 2025 poz. 1847) — nowe brzmienie art. 47v (31.12.2031) i art. 42 ust. 1 pkt 2.
- Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 418 — poprzednie brzmienie art. 47v (31.12.2029).
- Ustawa z 31 lipca 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 1161) — art. 12 ust. 7b PB.
- Elektroniczny Dziennik Budowy (GUNB)
- GUNB — wzory wniosków, zgłoszeń i zawiadomień