Rozbiórka to też roboty budowlane i Prawo budowlane reguluje ją podobnie jak budowę. Niektóre obiekty rozbierasz na pozwolenie, inne na zgłoszenie, a część bez żadnych formalności. Gdy w budynku jest azbest, np. eternit na dachu, dochodzą osobne przepisy i obowiązkowe zawiadomienia. Do tego gruz trzeba segregować. Ten poradnik przeprowadza przez całą procedurę: od kwalifikacji obiektu, przez azbest i odpady, po obowiązki po rozbiórce.
Podstawa prawna: Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (dalej: PB). Stan na październik 2026 r.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. W razie wątpliwości, którą procedurę wybrać, zapytaj w starostwie (organ administracji architektoniczno-budowlanej) przed rozpoczęciem robót.
Pozwolenie, zgłoszenie czy nic — tabela
| Co rozbierasz | Procedura | Podstawa |
|---|---|---|
| budynek lub budowla o wysokości poniżej 8 m, oddalona od granicy działki o co najmniej połowę wysokości | zgłoszenie (formularz PB-4) | art. 31 ust. 1 pkt 1 |
| obiekt, na którego budowę nie jest wymagane pozwolenie | bez pozwolenia i bez zgłoszenia | art. 31 ust. 1a pkt 1 |
| obiekt wpisany do rejestru zabytków lub objęty ochroną konserwatorską | zgłoszenie z art. 31 ust. 1 nie wystarcza — potrzebne pozwolenie; przy obiekcie z rejestru najpierw skreślenie z rejestru | art. 31 ust. 1b, art. 39 ust. 2 |
| każdy inny obiekt, np. dom piętrowy przy granicy, budynek 8 m i wyższy | pozwolenie na rozbiórkę (formularz PB-3) | art. 30b ust. 1 i art. 28 ust. 1 |
| rozbiórka ratunkowa przy bezpośrednim zagrożeniu | roboty od razu, formalności bezzwłocznie po nich | art. 31a |
Zabytek z rejestru wymaga dodatkowego kroku. Pozwolenie na rozbiórkę obiektu wpisanego do rejestru zabytków można wydać dopiero po decyzji Generalnego Konserwatora Zabytków o skreśleniu obiektu z rejestru (art. 39 ust. 2 PB). Obiekt ujęty tylko w gminnej ewidencji zabytków rozbiera się na pozwolenie wydane w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust. 3–4 PB).
Wzory formularzy określają rozporządzenia z 18 lutego 2026 r.: PB-3 — wniosek o pozwolenie na rozbiórkę (Dz.U. 2026 poz. 256) i PB-4 — zgłoszenie rozbiórki (Dz.U. 2026 poz. 262). Oba składa się na papierze albo przez portal e-Budownictwo (art. 30b ust. 4, art. 31 ust. 1d).
Jak czytać warunek „poniżej 8 m i połowa wysokości”
Oba warunki muszą być spełnione jednocześnie. Budynek gospodarczy o wysokości 6 m można rozebrać na zgłoszenie, jeśli stoi co najmniej 3 m od granicy działki. Ten sam budynek postawiony 1,5 m od granicy wymaga już pozwolenia. Wysokość i odległość sprawdź na mapie i w dokumentacji obiektu albo zmierz z geodetą, zanim wybierzesz formularz.
Obiekty „bez formalności”
Bez pozwolenia i zgłoszenia rozbierzesz obiekt, na którego budowę pozwolenie nie jest wymagane (art. 31 ust. 1a pkt 1). Chodzi o obiekty z art. 29 PB, budowane na zgłoszenie albo bez formalności. Liczy się to, czego przepisy wymagają dziś przy budowie takiego obiektu, a nie to, jak go kiedyś postawiono. Przy budynkach z pogranicza, np. garażu, wiaty czy budynku gospodarczego, sprawdź w art. 29 PB parametry: powierzchnię zabudowy, rozpiętość i odległość od granicy. Przy zabytkach zachowaj ostrożność: art. 31 ust. 1b wyłącza dla obiektów z rejestru zabytków i objętych ochroną konserwatorską tryb zgłoszenia, a ochronę zabytków regulują też odrębne przepisy. Przed rozbiórką nawet małego obiektu zabytkowego zapytaj wojewódzkiego konserwatora zabytków i starostwo.
Zgłoszenie rozbiórki — PB-4
W zgłoszeniu określasz zakres, miejsce i sposób wykonywania rozbiórki (art. 31 ust. 2). Formularz PB-4 przewiduje m.in. opis rozbiórki, identyfikator działki i załącznik: zgodę właściciela obiektu (albo jej kopię), jeśli nie jesteś właścicielem.
Do zgłoszenia stosuje się odpowiednio zasady zgłoszenia budowy (art. 31 ust. 2 w zw. z art. 30 ust. 5, 5aa, 5c i 5d):
- starosta ma 21 dni od doręczenia zgłoszenia na sprzeciw w drodze decyzji,
- roboty możesz zacząć, jeśli w tym terminie sprzeciwu nie wniesiono, albo wcześniej, gdy urząd wyda zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu,
- wezwanie do uzupełnienia braków przerywa bieg 21 dni.
Organ może zażądać pozwolenia zamiast zgłoszenia, jeśli rozbiórka może pogorszyć stosunki wodne, warunki sanitarne lub stan środowiska albo wymaga zachowania szczególnych warunków (art. 31 ust. 3). Ze względu na bezpieczeństwo może też żądać danych o obiekcie i sposobie prowadzenia robót (ust. 4).
Ustawa o opłacie skarbowej nie wymienia opłaty za zgłoszenie rozbiórki. Opłata skarbowa dotyczy pełnomocnictwa, jeśli działa pełnomocnik.
Pozwolenie na rozbiórkę — PB-3
Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się (art. 30b ust. 3):
- zgodę właściciela obiektu lub jej kopię,
- szkic usytuowania obiektu,
- opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych,
- opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia,
- pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane przez odrębne ustawy, np. konserwatora zabytków,
- projekt rozbiórki, „w zależności od potrzeb” — przy większych lub skomplikowanych obiektach urząd zwykle go oczekuje.
Rozbiórka na podstawie pozwolenia wymaga kierownika budowy (art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. ca). Przed rozpoczęciem robót kierownik zabezpiecza teren i potwierdza w dzienniku budowy otrzymanie projektu rozbiórki, jeśli go sporządzono (art. 45a ust. 1). Przy rozbiórce na zgłoszenie, bez kierownika, za zabezpieczenie terenu odpowiada inwestor (art. 45a ust. 2).
Opłata skarbowa za pozwolenie na rozbiórkę obiektu budowlanego wynosi 36 zł (załącznik do ustawy o opłacie skarbowej, cz. III pkt 11; t.j. Dz.U. 2026 poz. 1395). Ustawa zwalnia z opłaty zezwolenia „w sprawach budownictwa mieszkaniowego” (art. 2 ust. 1 pkt 2). Czy zwolnienie obejmuje rozbiórkę, zależy od sprawy, np. rozbiórki starego domu pod nowy, więc zapytaj w starostwie przed wpłatą.
Obowiązki kierownika i zasady prowadzenia dziennika opisujemy w poradniku kierownik budowy i dziennik budowy.
Azbest — eternit, płyty, rury
Wiele starych stodół, budynków gospodarczych i domów ma pokrycie z płyt azbestowo-cementowych (eternitu). Usuwanie wyrobów zawierających azbest regulują dwa rozporządzenia:
- rozporządzenie z 2 kwietnia 2004 r. w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest (Dz.U. 2004 nr 71 poz. 649, zmienione Dz.U. 2010 nr 162 poz. 1089),
- rozporządzenie z 13 grudnia 2010 r. w sprawie wymagań w zakresie wykorzystywania wyrobów zawierających azbest (Dz.U. 2011 nr 8 poz. 31).
Kto zgłasza i komu
| Kto | Komu | Kiedy | Podstawa |
|---|---|---|---|
| wykonawca prac | powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, okręgowy inspektor pracy, państwowy inspektor sanitarny | co najmniej 7 dni przed rozpoczęciem prac | § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. (w brzmieniu z 2010 r.) |
| właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca | organ administracji architektoniczno-budowlanej (starostwo) | przed pracami | § 6 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r. |
| właściciel będący osobą fizyczną (nie przedsiębiorcą) | wójt, burmistrz lub prezydent miasta — „Informacja o wyrobach zawierających azbest” | corocznie do 31 stycznia | § 10 rozporządzenia z 2010 r. |
Zgłoszenie wykonawcy zawiera m.in. rodzaj wyrobów, termin prac, adres obiektu, kopię aktualnej oceny stanu wyrobów i liczbę pracowników mających kontakt z azbestem (§ 6 ust. 3). Ocenę stanu i możliwości bezpiecznego użytkowania wyrobów zawierających azbest sporządza właściciel według wzoru z załącznika nr 1 do rozporządzenia (§ 4).
Jeśli rozbierasz budynek z eternitem na podstawie pozwolenia albo zgłoszenia, opisz usunięcie azbestu w zakresie i sposobie rozbiórki. Zapytaj też w starostwie, czy uznają to za zgłoszenie z § 6 ust. 4, czy oczekują osobnego pisma.
Uwaga na termin. Rozporządzenie nie przewiduje „zgłoszenia 30 dni przed usunięciem azbestu”. Wykonawca zawiadamia trzy instytucje najpóźniej 7 dni przed pracami. Termin 30 dni dotyczy ponownej oceny stanu wyrobów po ich zabezpieczeniu (§ 5 pkt 3).
Jaka firma
Wykonawca prac przy usuwaniu azbestu musi m.in. (§ 6 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r.):
- mieć wymagane decyzje lub zezwolenia w zakresie gospodarowania odpadami niebezpiecznymi,
- zapewnić przeszkolenie pracowników i osób kierujących pracami przez uprawnioną instytucję,
- sporządzić przed rozpoczęciem prac szczegółowy plan prac: identyfikację azbestu, metody, zabezpieczenia i monitoring powietrza,
- mieć wyposażenie techniczne i socjalne potrzebne do bezpiecznego prowadzenia prac.
Poproś firmę o dokumenty potwierdzające te warunki, zanim podpiszesz umowę.
Jak usuwa się eternit
Rozporządzenie wymaga m.in. (§ 8):
- nawilżania płyt wodą przed demontażem i przez cały czas pracy,
- demontażu całych płyt bez łamania, tam gdzie to technicznie możliwe,
- przy wyrobach trwale związanych z podłożem — tylko narzędzi ręcznych lub wolnoobrotowych z odciągiem,
- ogrodzenia terenu prac co najmniej 1 m od ciągów pieszych i tablic „Uwaga! Zagrożenie azbestem”,
- codziennego zabezpieczania zdemontowanych płyt i odpadów.
Po zakończeniu prac wykonawca daje właścicielowi pisemne oświadczenie o prawidłowym wykonaniu prac i oczyszczeniu terenu z pyłu azbestowego. Oświadczenie przechowuje się co najmniej 5 lat (§ 8 ust. 3–4). Zachowaj je też na wypadek pytań gminy o „Informację o wyrobach zawierających azbest”.
Odpady zawierające azbest są odpadami niebezpiecznymi. Trafiają na składowiska odpadów niebezpiecznych albo na wydzielone części innych składowisk (§ 10 ust. 6 w brzmieniu z 2010 r.). Nie wrzucaj ich do kontenera z gruzem.
Gminy wprowadzają dane z inwentaryzacji do Bazy Azbestowej (bazaazbestowa.gov.pl), prowadzonej przez ministerstwo właściwe ds. rozwoju w ramach „Programu Oczyszczania Kraju z Azbestu na lata 2009–2032”. O dofinansowanie usuwania azbestu zapytaj w urzędzie gminy, bo programy i nabory różnią się lokalnie.
Gruz i inne odpady z rozbiórki
Kto jest wytwórcą odpadów? Jeśli rozbiórkę wykonuje firma, wytwórcą odpadów jest podmiot, który świadczy usługę, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 3 ust. 1 pkt 32 ustawy o odpadach, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1328). Zapisz w umowie wprost, kto odbiera i zagospodarowuje gruz.
Segregacja. Wytwórca odpadów budowlanych i rozbiórkowych musi zapewnić wysegregowanie co najmniej drewna, metali, szkła, tworzyw sztucznych, gipsu i odpadów mineralnych (beton, cegła, płytki, ceramika, kamień), chyba że jest to technologicznie niemożliwe albo brak segregacji i tak pozwala na odzysk (art. 101a ust. 1). Gdy wytwórcą jest osoba fizyczna niebędąca przedsiębiorcą, np. rozbierasz szopę samodzielnie, obowiązek segregacji wykonuje następny posiadacz, któremu przekazujesz odpady (art. 101a ust. 2).
Małe ilości z domu. Punkty selektywnego zbierania odpadów komunalnych (PSZOK) muszą przyjmować m.in. odpady budowlane i rozbiórkowe z gospodarstw domowych (art. 4 ust. 2 pkt 1 lit. b ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach). Limity ilości i zasady przyjmowania określa gmina, więc sprawdź regulamin PSZOK przed przywiezieniem przyczepki gruzu.
Objętość gruzu i liczbę kontenerów oszacujesz w kalkulatorze gruzu.
Kiedy nadzór budowlany nakazuje rozbiórkę
| Sytuacja | Przepis | Co się dzieje |
|---|---|---|
| samowola budowlana (budowa bez pozwolenia lub zgłoszenia) | art. 48, 49e | postanowienie o wstrzymaniu budowy, potem możliwa legalizacja; bez wniosku o legalizację, bez dokumentów lub bez opłaty — decyzja o rozbiórce |
| samowola sprzed co najmniej 20 lat | art. 49f–49i | uproszczone postępowanie legalizacyjne; rozbiórka, gdy brak dokumentów albo ekspertyza wykaże zagrożenie |
| nieużytkowany lub niewykończony obiekt, który nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia | art. 67 ust. 1 | decyzja nakazująca właścicielowi rozbiórkę i uporządkowanie terenu, z terminami |
| obiekt grozi zawaleniem | art. 66, 68, 69 | nakaz usunięcia nieprawidłowości, zakaz użytkowania, opróżnienie budynku; w nagłej sytuacji zabezpieczenie na koszt właściciela |
Dawny art. 49b PB (nakaz rozbiórki obiektu wybudowanego bez zgłoszenia) jest uchylony. Samowole budowlane rozpatruje się dziś w trybie art. 48–49i. Jeśli kupiłeś dom z nielegalną częścią, zobacz kupiłeś dom z samowolą — co teraz.
Do zabytków art. 67 ust. 1 się nie stosuje. Przy obiektach chronionych planem miejscowym decyzję uzgadnia się z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 67 ust. 2–4).
Rozbiórka bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia jest wykroczeniem zagrożonym grzywną (art. 93 pkt 3 PB).
Po rozbiórce — trzy formalności
| Co | Termin | Podstawa |
|---|---|---|
| informacja do wójta (podatek od nieruchomości) o wygaśnięciu obowiązku podatkowego dla budynku | 14 dni od rozbiórki; obowiązek wygasa z upływem miesiąca, w którym budynek przestał istnieć | art. 6 ust. 4 i 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 707) |
| zgłoszenie zmiany do ewidencji gruntów i budynków w starostwie | 30 dni od zmiany; obowiązek nie dotyczy zmian wynikających m.in. z dokumentacji, którą ma już organ architektoniczno-budowlany | art. 22 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego (t.j. Dz.U. 2026 poz. 1389) |
| zamknięcie książki obiektu budowlanego w c-KOB — jeśli obiekt ją miał | miesiąc od zakończenia rozbiórki | art. 60g PB |
Książki obiektu budowlanego nie prowadzi się m.in. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków garażowych i gospodarczych w zabudowie jednorodzinnej ani obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego, np. stodół (art. 60b ust. 2 PB). Zamknięcie dotyczy więc głównie budynków wielorodzinnych, usługowych i większych obiektów.
W ewidencji gruntów urząd może wymagać dokumentacji geodezyjnej potwierdzającej rozbiórkę. Zapytaj w starostwie przed zamówieniem geodety. Kiedy potrzebny jest geodeta, wyjaśnia poradnik geodeta na budowie.
Ile kosztuje rozbiórka — od czego zależy cena
Nie podajemy stawek za m² ani m³, bo nie znaleźliśmy aktualnego, datowanego źródła cen, które dałoby się sprawdzić. Na wycenę wpływają głównie:
- objętość i konstrukcja budynku: drewno, mur, żelbet; piwnice i fundamenty do wyjęcia,
- azbest: osobna, specjalistyczna firma, transport i składowanie odpadów niebezpiecznych,
- wywóz i zagospodarowanie odpadów: ilość gruzu, segregacja, odległość do instalacji,
- dostęp dla sprzętu i bliskość innych budynków: rozbiórka ręczna przy granicy jest droższa niż maszynowa na otwartym terenie,
- formalności: projekt rozbiórki i kierownik budowy przy pozwoleniu,
- odzysk materiałów: stal, drewno czy cegła mogą częściowo obniżyć koszt.
Poproś o kilka pisemnych ofert z rozbiciem na demontaż, azbest, wywóz odpadów i uporządkowanie terenu. Sprawdź też, kto według umowy jest wytwórcą odpadów.
Lista kontrolna przed rozbiórką
- Ustal wysokość obiektu i jego odległość od granicy działki — zdecyduj: nic, zgłoszenie (PB-4) czy pozwolenie (PB-3).
- Sprawdź, czy obiekt nie jest zabytkiem ani nie leży w strefie ochrony konserwatorskiej z planu miejscowego.
- Sprawdź, czy w budynku jest azbest. Jeśli tak — ocena stanu wyrobów i wykonawca spełniający warunki z § 6.
- Uzgodnij z operatorami odłączenie prądu, gazu, wody i kanalizacji przed rozpoczęciem robót.
- Złóż zgłoszenie albo wniosek i poczekaj 21 dni lub na zaświadczenie (przy zgłoszeniu) albo na ostateczną decyzję (przy pozwoleniu).
- Zapisz w umowie z firmą, kto jest wytwórcą odpadów i jak będą segregowane.
- Przy rozbiórce z drzewami na działce sprawdź zasady wycinki: wycinka drzew przed budową.
- Po rozbiórce: informacja podatkowa (14 dni) i aktualizacja ewidencji gruntów (30 dni).
Najczęstsze pytania
Czy na rozbiórkę starej stodoły potrzebne jest pozwolenie?
Zależy od wysokości i położenia. Gdy ma mniej niż 8 m i stoi od granicy działki co najmniej w odległości równej połowie swojej wysokości, wystarczy zgłoszenie (art. 31 ust. 1 pkt 1). W przeciwnym razie potrzebne jest pozwolenie na rozbiórkę. Przy zabytku zgłoszenie nie wystarczy — zacznij od konserwatora zabytków.
Czy mogę sam zdjąć eternit z dachu?
Rozporządzenie o usuwaniu azbestu stawia wymagania „wykonawcy prac”: przeszkolenie, plan prac, uprawnienia do gospodarowania odpadami niebezpiecznymi i zawiadomienie trzech instytucji. W praktyce nie spełnisz ich samodzielnie. Bezpieczniej zlecić to wyspecjalizowanej firmie i zachować jej oświadczenie o oczyszczeniu terenu.
Ile czeka się na zgłoszenie rozbiórki?
Starosta ma 21 dni od doręczenia zgłoszenia na sprzeciw. Jeśli go nie wniesie, możesz zacząć roboty. Urząd może też wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu.
Ile kosztuje pozwolenie na rozbiórkę?
Opłata skarbowa wynosi 36 zł, chyba że urząd zastosuje zwolnienie dla spraw budownictwa mieszkaniowego. Do tego mogą dojść koszty projektu rozbiórki, kierownika budowy i dokumentów od konserwatora.
Co grozi za rozbiórkę bez zgłoszenia?
Grzywna z art. 93 pkt 3 PB. Przy zabytku w grę wchodzą też przepisy o ochronie zabytków.
Źródła
- Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 2026 poz. 524 — art. 28, 29, 30 ust. 5, 5aa, 5c, 5d, 30b, 31, 39 ust. 2–4, 31a, 42 ust. 1 pkt 2 lit. ca, 45a, 48, 49e, 49f, 60b, 60g, 66–69, 93.
- Rozporządzenie z 18 lutego 2026 r. — wzór zgłoszenia rozbiórki (PB-4), Dz.U. 2026 poz. 262
- Rozporządzenie z 18 lutego 2026 r. — wzór wniosku o pozwolenie na rozbiórkę (PB-3), Dz.U. 2026 poz. 256
- Ustawa o opłacie skarbowej, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1395 — art. 2 ust. 1 pkt 2, załącznik cz. III pkt 11.
- Rozporządzenie z 2 kwietnia 2004 r. w sprawie sposobów i warunków bezpiecznego użytkowania i usuwania wyrobów zawierających azbest, Dz.U. 2004 nr 71 poz. 649 — § 4–8.
- Rozporządzenie z 5 sierpnia 2010 r. zmieniające rozporządzenie o usuwaniu azbestu, Dz.U. 2010 nr 162 poz. 1089 — nowe brzmienie § 4, § 5, § 6 ust. 2 (7 dni), § 10 ust. 6.
- Rozporządzenie z 13 grudnia 2010 r. w sprawie wymagań w zakresie wykorzystywania wyrobów zawierających azbest, Dz.U. 2011 nr 8 poz. 31 — § 10.
- Baza Azbestowa
- Ustawa o odpadach, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1328 — art. 3 ust. 1 pkt 6a i 32, art. 101a.
- Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, t.j. Dz.U. 2025 poz. 733 — art. 4 ust. 2 pkt 1 lit. b.
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 707 — art. 6 ust. 4 i 6.
- Prawo geodezyjne i kartograficzne, t.j. Dz.U. 2026 poz. 1389 — art. 22 ust. 2.